Depo Yatırımı (Ama Nasıl?) yazımda detaylı belirtiğim gibi e-ticaretin gelişimi, Pandemi benzeri bir durum tekrar yaşanırsa diye daha fazla yakında (near shoring) üretimin veya tedariğin tercih edilmeye başlanması ve daha fazla stok tutma ihtiyacı nedeniyle depolama alanına olan talebin artıyor olması; depolama alanı birincil kiralama fiyatlarının artması ve ayrıca diğer ticari gayrimenkuller ile kıyaslandığında arsa bedeli ve birim inşaat maliyetinin daha az maliyetli olması; inşa süresinin çok daha kısa olması sebebiyle gelirin çok daha kısa sürede kazanılması; çok daha uzun süreli örneğin fabrika, toptan satış, outlet satış gibi farklı iş mekanlarına kolay ve kısa sürede dönüştürülerek farklı amaçlı kullanabilmesi gibi faydalar nedeniyle depolara yatırım yapmak, çok daha cazip hale gelmektedir. Cushman & Wakefield Türkiye’nin “Türkiye Gayrimenkul Pazarı Görünümü Üçüncü Çeyrek, 2023” raporuna göre sanayi (fabrika, depo) pazarının son 10 yıllık getiri (yield) oranı, ofis ve AVM pazarından daha yüksektir.
Depolar için bu genel yaklaşıma ilaveten e-ticaret amaçlı depolar ve özellikle sıcaklık kontrollü depolar gibi özel amaçlı depolar, genel amaçlı depolara göre çok daha cazip olabilir.
Başta gıda, ilaç ve kozmetik olmak üzere birçok ürün ve bazı yarı mamuller veya hammaddeler, mutlaka doğru sıcaklık rejimine (donuk, soğuk, serin) uygun şekilde depolanmalıdır.
Nüfusun artması; daha fazla insanın kentlerde yaşaması, orta sınıfın büyümesi sonucunda ev harici mekanlarda çok daha fazla yemek yenmesi, turistik amaçlı daha fazla seyahat edilmesi, bakıma ve dış görünüşe daha fazla önem verilmesi; modern çağ hastalıkların artması gibi etkenler, sıcaklık kontrollü gerektiren gıda, ilaç ve kozmetik ürünlerine olan talebi de arttırdı (arttırıyor).
85 Milyon nüfusu olan ve nüfusu her sene kabaca 600.000 kişi artan Türkiye’de bu kadar kişi tarafından tüketilecek sıcaklık kontrolü gerektiren ürünler için gerekli olan sıcaklık kontrollü depolama altyapısı yeterli midir? Maalesef buna cevap verebilmek için veri yok.
Oysa ABD’de %78’i donuk olmak üzere 106 Milyon metre küp kapasitesine sahip 904 adet sıcaklık kontrollü depolama alanı olduğunu (toplam metre küpün %72’si ve toplam adedin %58’i, depolama hizmeti veren firmalara ait) veya İngiltere’de 4.500 metre kare üzerinde yaklaşık 13,5 Milyon metre kare büyüklüğünde 700 adet sıcaklık kontrollü depolama alanı olduğunu (ABD’nin aksine toplam metre karenin %23’ü ve toplam adedin %27’si, depolama hizmeti veren firmalara ait) arama motorlarındaki çok basit bir arayıştan sonra kısa sürede öğrenebiliyoruz1.
Gözlemlerime göre sıcaklık kontrollü ürünler için depolamanın büyük çoğunluğu, bunların üreticisi, satıcısı, ithalatçısı, toptancısı, restoran zincirleri vb. firmalar tarafından yapılmaktadır olup bu firmalar, ya kendisi sıcaklık kontrollü depolama inşa ediyor ya da bir depolama alanını uzun süreli kiralayarak burasını sıcaklık kontrollü depolamaya uygun hale getiriyor ve kendisi işletiyor.
Almanya’daki kişi başı 0,20 metre küp sıcaklık kontrollü depolama alanı ve İngiltere’deki kişi başı 0,45 metre küp2 sıcaklık kontrollü depolama alanı verilerinin ortalaması esas alınırsa Türkiye’de yaklaşık 28 Milyon metre küp sıcaklık kontrollü depolama alanı olmalı ve buna her sene yaklaşık 195.000 metre küp eklenmelidir. Soğuk (sıcaklık kontrollü) depolar, yatırım yapmak için sıcaktır.