Ticari gayrimenkuller, örneğin ofis binaları, AVM’ler, oteller, hastane binaları, rezidanslar, fabrikalar ve depolar gibi ticari amaçla kullanılan mülkler olup kişiler veya şirketler, inşa ederek veya satın alarak ticari gayrimenkul yatırımı yapabilir.
Depolar, örneğin ofis, AVM, otel, rezidans gibi diğer ticari gayrimenkuller ile kıyaslandığında depoların arsa bedeli ve birim inşaat maliyeti, daha az maliyetlidir; depoların inşa süresinin çok daha kısa olması, yatırım sonrası beklenen gelirin çok daha kısa süre kazanılmasını sağlayabilir; depoların çok daha uzun süreli kiralanabilmesi ve kiracıların çok sık değişmemesi, düzenli ve tahmin edilebilir uzun süreli kira gelirini sağlayabilir; depolar, kötüleşen ekonomiden çok daha az etkilenebilir (örneğin enflasyonist ortamda stok tutulması gerekirse çok önemli olabilir ve hatta enflasyonist ortamda depolara yüksek zam yapmak konutlara veya ofislere göre daha kolay olabilir); depoların örneğin fabrika, toptan satış, outlet satış gibi farklı iş mekanlarına kolay ve kısa sürede dönüştürülebilmesi, yatırımcıların depolama alanlarını farklı amaçlı kullanmasını sağlayabilir.
Pandemi döneminde depoların önemi, çok daha iyi anlaşıldı ve pandemi sonrasında hem konvansiyonel ticaret ve hem de e-ticaret için depolama alanı talebi hızla artmaya başladı. “Lojistik” amaçlı tesisler ve depolar, son 20 yılda en fazla yatırım beklentisi olan gayrimenkuller arasında yer almakta olup bunlar için yapılan yatırımlar, sonuçları itibariyle, çok doğru gayrimenkul yatırımlar arasında gösterilmektedir.1
E-ticaretin gelişimi, Pandemi benzeri bir durum tekrar yaşanırsa diye daha fazla yakında (near shoring) üretimin veya tedariğin tercih edilmeye başlanması ve daha fazla stok tutma ihtiyacı nedeniyle depolama alanına olan talebin artıyor olması; depolama alanı için birincil kiralama fiyatlarının2 artması (örneğin birincil kiralar, 2020-3.Çeyrek ve 2023-3.Çeyrek döneminde ABD Doları olarak %89 ve Türk Lirası olarak %683 arttı); depolar için yapılan yatırımın çok daha kolay ve kısa sürede gelir getirebilmesi gibi sebebiyle bana göre depolara yatırım yapmak, çok daha cazip hale gelmektedir.
Peki Nasıl Bir Depoya Yatırım Yapılmalıdır?
Depo yatırımında hem tasarım hem de inşa aşamasında aşağıdaki unsurlara dikkat edilmesini önemle tavsiye ederim (maalesef birçok yatırım aşamasındaki depo projesinde ve çalışan depolarda bunların eksik olduğunu veya gereği gibi yapılmadığını görüyorum). Böylece depo yatırımından beklenen kazançlar ve faydalar, daha kısa sürede elde edilebilir.
- Depolar, sadece malların depolandığı yer olmayıp her gün onlarca, yüzlerce aracın (kamyon, kamyonet) hareket ettiği yerdir. Bundan dolayı depolar, sadece “daha fazla” depolama alanına (m2) sahip olma amacıyla değil ayrıca araç hareketine uygun olmalıdır.
- Depolar, engelli çalışanlar dahil bütün personelin rahat, güvenli, kolay ve konforlu çalışmasına uygun olmalıdır. Bu özellik, özellikle çalışacak personel istihdamını da kolaylaştırır.
- Depoların zeminleri, birden fazla katlı olanlar dahil ve ayrıca dış alanların zeminleri, yeterli mukavemeti (ton/m2) sağlayacak, kolayca hasarlanmayacak (çukur, çatlak), su birikintisi olmayacak şekilde olmalıdır.
- Depolar, yangın tehlikesine karşı güvenli olmalıdır.
- Depolar, doğa kaynaklı afetlere ve özellikle deprem tehlikesine karşı güvenli olmalıdır.
- Depolar, çevrenin korunmasına ve iklim değişikliği ile mücadeleye destek vermelidir. Bunun için örneğin elektrik tüketiminde tasarruf, yağmur suyunu veya atık suyunu değerlendirme, inşaat sürecinde “sıfır salınımlı” malzemelerin kullanılması, rampalarda ve çatılarda sıcaklık kaybının olmaması, gün ışığından mümkün olan en fazla yararlanılması, çatılarda güneş enerjisi panellerinin olması gibi unsurlara dikkat edilebilir.
- Depolar, elektrik araçlara (kamyon, kamyonet, binek) uygun olmalıdır.
- Depolar, iade ve geri çağırma süreçlerine uygun olmalıdır.
- Depolar, elektrik ve internet altyapısı, gelecekteki ihtiyaçları ve işleri karşılayabilmelidir.
- Depolar, örneğin sıcaklık kontrollü odaların veya özel amaçlı odaların kolayca devreye alınmasını sağlamalıdır.
Elimde yetki olsa devletin (Belediyeler, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, İller Bankası vs.) elinde bulunan arazileri depo (sıcaklık kontrollü, normal, açık) yapmak şartı ile lojistik firmalarına “bedelsiz” veririm veya “çok düşük” fiyatla “uzun süre” kiralarım ve bu depoların durumunu (gelir, kâr, verim, iş hacmi) düzenli kontrol ederim.